Kalkulačka Cap Rate (Kapitalizační míra)
Spočítej kapitalizační míru pro nemovitost k pronájmu. Zadej NOI a cenu — dostaneš cap rate %. Naopak: NOI + cílová cap rate → max. nabídka.
Kapitalizační míra = NOI ÷ price (or value). It's a single-year, financing-free measure. Don't use it as the only yardstick for value-add deals where NOI changes year-over-year, or for development where there's no current NOI to capitalise.
Co je cap rate?
Kapitalizační míra = NOI ÷ cena (nebo tržní hodnota), v procentech. Odpovídá na otázku: „jaký výnos bez dluhu produkuje tato nemovitost při současné provozu?" Standardní porovnávací metrika v analýze komerčních nemovitostí.
Vzorec
Cap rate = NOI ÷ Cena Maximální cena = NOI ÷ Cílová cap rate
Benchmarky (orientačně, 2026)
- Multifamily A městský: 4,0–5,5 %
- Multifamily B příměstský: 5,5–7,0 %
- Multifamily C / starší: 7,0–9,5 %
- Rodinný dům k pronájmu: 5,0–7,5 %
- Net-lease retail: 5,5–7,5 %
- Kanceláře (po 2024): 7,5–11,0 %
- Logistika: 5,0–7,0 %
- Hotel: 7,0–10,0 %
Užitečné u
Stabilizovaná cash-flow aktiva, porovnání ve stejné třídě/trhu, sanity check.
Klame u
Value-add (použij stabilizovaný cap), developmentu (yield-on-cost), končících nájmů, podtržních nájmů.
Spolu s
- noi-calculator, gross-rent-multiplier, property-irr, rent-vs-buy.