Multiplikátor hrubého nájemného (GRM)
Rychlé prosévání nemovitostí: GRM = cena ÷ roční hrubý nájem. Nižší GRM = lepší cash výnos. Porovnej s lokálním trhem.
GRM ignores operating expenses entirely. Two properties with identical GRM can have radically different cap rates if one has high property tax or HOA. Use as first-pass screen only — confirm with cap-rate before offering.
Co je GRM?
Gross Rent Multiplier (multiplikátor hrubého nájemného) je nejjednodušší metrika oceňování nemovitostí: cena ÷ roční hrubý nájem. Nemovitost za 400 000 € s nájmem 26 400 €/rok → GRM 15,15×. Nižší GRM = lepší cash výnos.
Rychlejší verze cap rate. Cap rate používá NOI, GRM používá hrubý nájem. Rychlejší ale méně přesný. Užitečný na prosévání.
Vzorec
GRM = Cena ÷ Roční hrubý nájem Hrubý výnos = 1 ÷ GRM × 100% Maximální cena = Nájem × Cílový GRM
Typické rozsahy (orientačně, 2026)
- Primární pobřežní (NY/SF/LA): 18–28×
- Primární vnitrozemské (Chicago/DC): 14–20×
- Sekundární metro: 10–15×
- Terciární: 7–12×
- Venkov: 5–10×
- Vyspělá Evropa (Londýn/Paříž/Madrid): 20–35×
- Východní Evropa mid-tier: 12–18×
Kdy použít
Rychlé třídění inzerátů, sanity check, off-market inzerát bez údajů o nákladech.
Kdy NEPOUžít
Srovnání nemovitostí s velmi odlišnými provozními náklady, nájemné pod trhem, komerční/velký multifamily.
Časté chyby
- Záměna hrubého a čistého.
- Měsíční nájem místo ročního.
- Nahrazení cap rate-u GRM-em v rozhodnutí.
- Mezitržní srovnání.
Spolu s
- cap-rate, noi-calculator, rental-yield.