Kalkulačka IRR nemovitosti
Vypočítej levered IRR + cash-on-cash + equity multiple za období držby. Akontace rok 0, roční cashflow, prodej při výstupu.
Levered IRR is very sensitive to the exit cap rate assumption. Test multiple exit caps to see the range of plausible outcomes. Pre-tax model — does not adjust for depreciation recapture or capital gains tax.
🏠 Acquisition
💳 Financing
📈 Operating + Exit assumptions
Co je IRR nemovitosti?
IRR (Internal Rate of Return / vnitřní výnosové procento) je diskontní sazba, která nuluje NPV cashflow projektu. Pro nemovitost: „při kapitálu, který dnes investuji, ročních cashflow a čistém příjmu při prodeji, jaký anualizovaný složený výnos získávám?". Nejpřísnější jednočíselná metrika analýzy nemovitostí.
Jak model funguje
- Rok 0: investovaný kapitál (akontace + kupní náklady), záporný.
- Roky 1 až N-1: NOI − splátky úvěru.
- Rok N: + čistý příjem z prodeje.
Výstupní hodnota
Pouze růst hodnoty (cap výstupu = 0), nebo výstupní cap rate: NOI rok N+1 ÷ cap výstupu. Konzervativní konvence: cap výstupu = cap vstupu + 50bps.
Typické rozsahy IRR
- 5–10 %: Core/stabilizované, nízká páka.
- 10–15 %: Core-plus / mírná páka.
- 15–20 %: Value-add.
- 20 %+: Oportunistické / development.
Časté úskalí
- Optimistický cap výstupu.
- Dokonalá obsazenost v růstu NOI.
- CapEx nemodelováno.
- IRR zaměněno s celkovým výnosem.
- Předzdaňový model.
Spolu s
- cap-rate, noi-calculator, mortgage-affordability-calculator, rental-yield.