Kalkulačka výnosu z pronájmu (hrubý + čistý)
Hrubý výnos (roční nájem ÷ cena) a čistý výnos (NOI ÷ cena). Standardní metrika buy-to-let. Posuvníky pro neobsazenost a % nákladů.
Net yield = Kapitalizační míra, just expressed as a percentage of price. UK/EU buy-to-let convention prefers "yield"; US commercial convention prefers "cap rate". Same math.
Co je výnos z pronájmu?
Výnos z pronájmu je roční příjem z pronájmu investiční nemovitosti vyjádřený jako procento z kupní ceny. Dvě varianty:
- Hrubý = roční nájem ÷ cena × 100 — číslo v inzerátech.
- Čistý = NOI ÷ cena × 100 — co skutečně ročně padne do kapsy (před financováním a daní).
Čistý výnos je matematicky cap rate, jen jiný způsob zápisu.
Vzorce
Hrubý = (Měsíční nájem × 12) ÷ Cena × 100 EGI = Roční nájem − neobsazenost NOI = EGI − provozní náklady Čistý = NOI ÷ Cena × 100
Městské benchmarky (2026 orientačně)
- UK Londýn: hrubý 3–5%, čistý 1,5–3%
- UK regionální (Manchester/Birmingham): hrubý 5–7%, čistý 3,5–5%
- UK budget: hrubý 7–10%, čistý 5–7,5%
- Paříž: hrubý 3–4,5%, čistý 1,5–2,8%
- Berlín/Hamburk/Mnichov: hrubý 3–4,5%, čistý 1,5–3%
- Madrid/Barcelona: hrubý 4,5–6,5%, čistý 3–4,5%
- Lisabon/Porto: hrubý 5–7%, čistý 3,5–5%
- Praha/Bratislava/Varšava: hrubý 4,5–6,5%, čistý 3–4,5%
- USA rezidenční: hrubý 6–10%, čistý 4–7%
Časté chyby
- Porovnávání mezi různými daňovými režimy.
- Zapomenout na fond oprav a správu domu.
- Ukotvit se na hrubém.
- Brát čistý jako předpověď.
Spolu s
- cap-rate, noi-calculator, gross-rent-multiplier, property-irr.