NOI-Rechner (Net Operating Income)
Berechne Net Operating Income für eine Mietimmobilie. Brutto-Mieteinnahme, Leerstand %, Betriebskosten eingeben. NOI, effektive Bruttoeinnahme, Kostenquote.
NOI excludes mortgage payments, depreciation, and capital expenditures (CapEx) — it measures pure operating performance, not the investor's cash flow after financing. Treat opex inputs as annual amounts.
Betriebskosten (annual)
Was ist NOI?
Net Operating Income ist der jährliche Cash-Gewinn aus dem operativen Geschäft einer Mietimmobilie — vor Kapitaldienst, Ertragsteuer, Abschreibung und Investitionen. Antwortet auf: "Wieviel verdiene ich pro Jahr, wenn das Objekt mir frei und unbelastet gehört?"
Formel
NOI = (Brutto-Miete + sonstige Einnahmen − Leerstand & Mietausfall) − Betriebskosten
Was rein, was raus
Rein: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, laufende Reparaturen, Hausverwaltung (auch bei Eigenverwaltung 8–10% der EGI imputieren), Nebenkosten falls vom Vermieter getragen, Hausgeld, Rücklagen.
Raus: Zins + Tilgung, steuerliche Abschreibung, Einkommensteuer, CapEx (Dach, Heizung), einmalige Kaufkosten.
Häufige Fehler
- Hausverwaltung nicht ansetzen → NOI um 8–10% überzeichnet.
- CapEx als Opex buchen → einmaliger Einbruch statt Glättung über Nutzungsdauer.
- Kapitaldienst in Opex → NOI ist per Definition vor Finanzierung.
- Keine Rücklagen.
- Alter Bestandsmietzins statt aktueller Marktmiete.
Kombiniert mit
- cap-rate, rental-yield, mortgage-affordability-calculator.