Immobilien-IRR-Rechner
Berechne den levered IRR + Cash-on-Cash + Equity Multiple über die Haltedauer. Anzahlung im Jahr 0, jährlicher Cashflow, Verkaufserlös am Ende.
Levered IRR is very sensitive to the exit cap rate assumption. Test multiple exit caps to see the range of plausible outcomes. Pre-tax model — does not adjust for depreciation recapture or capital gains tax.
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💳 Financing
📈 Operating + Exit assumptions
Was ist Property-IRR?
IRR (Internal Rate of Return / interner Zinsfuß) ist der Abzinsungssatz, der den NPV der Projekt-Cashflows null setzt. Für Immobilien: "Gegeben das heute eingebrachte Eigenkapital, die jährlichen Cashflows und der Nettoerlös beim Verkauf — welche jährliche Verzinsung erhalte ich?". Die strengste Einzelkennzahl der Immobilienanalyse.
Modell-Aufbau
- Jahr 0: Eigenkapital (Anzahlung + Kaufnebenkosten), negativ.
- Jahre 1 bis N-1: NOI − Kapitaldienst.
- Jahr N: zzgl. Verkaufserlös netto.
Exit-Wert
Entweder reine Wertsteigerung (Exit-Cap = 0) oder Exit-Cap-Rate angeben: NOI Jahr N+1 ÷ Exit-Cap. Vorsichtige Annahme: Exit-Cap = Entry-Cap + 50bps.
Typische IRR-Bereiche
- 5–10%: Core/stabilisiert, geringe Leverage.
- 10–15%: Core-Plus / mit moderater Leverage.
- 15–20%: Value-Add.
- 20%+: Opportunistic / Projektentwicklung.
Häufige Fallen
- Optimistische Exit-Cap.
- Perfekte Vermietung in NOI-Wachstum eingerechnet.
- CapEx nicht modelliert.
- IRR als Gesamtrendite missverstanden.
- Pre-Tax-Modell (Abschreibung, Veräußerungsgewinn fehlen).
Kombiniert mit
- cap-rate, noi-calculator, mortgage-affordability-calculator, rental-yield.