Jahr für Jahr werden zwei Pfade verfolgt: Kaufen : Annuität + Grundsteuer + Versicherung + Instandhaltung − Steuervorteil. Endvermögen = Marktwert − Verkaufskosten − Restschuld. Mieten : Miete + Hausratversicherung. Anzahlung + Nebenkosten investiert + jährlicher Differenzbetrag, zum erwarteten Zins. Endvermögen = Portfolio. Gesamtkosten = ausgelegte Mittel − Endvermögen. Niedriger = besser.

Haltedauer (Transaktionskosten amortisieren). Wertsteigerung (konservativ 2%, neutral 3,5%, optimistisch 5%). Anlagerendite auf das gesparte Kapital. Mietsteigerung. Hypothekenzins.

PMI bei < 20% Eigenkapital. Umschuldung. Kauf eines anderen Wohnungstyps als die Mietwohnung. Zwangssparen. Liquidität / Mobilität.

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Mieten-vs-Kaufen-Rechner

Vergleiche Gesamtkosten Mieten vs Kaufen über die Haltedauer. Modelliert Hypothek, Steuern, Instandhaltung, Wertsteigerung, Mietsteigerung, Opportunitätskosten. Findet den Break-even-Punkt.

Models US-style mortgage math (fixed-rate, monthly payment). Local property tax conventions and tax-deductibility of mortgage interest vary — adjust your "property tax %" + "marginal tax rate" accordingly. Excludes utilities and HOA/condo fees on the rental side (assume equivalent).

🏠 Buy side

Kaufpreis

Anzahlung (%)

Hypothekenzins (% effektiv)

Hypothekenlaufzeit (Jahre)

Grundsteuer (% of value / year)

Versicherung + HOA (annual)

Instandhaltung (% of value / year)

Wertsteigerung Wohnimmobilie (% / Jahr)

Kaufnebenkosten (% of price)

Verkaufskosten (% of sale price)

🏘️ Rent side

Monatlich rent (today)

Mietsteigerung (% / Jahr)

Renter's insurance (annual)

Rendite auf gespartes Kapital (% / Jahr)

⚙️ Settings

Haltedauer (Jahre zum Modellieren)

Grenzsteuersatz (%) — für Hypothekenzinsabzug

Währungssymbol

Ergebnis

Wofür ist das?

Volksweisheit: Mieten ist "Geld zum Fenster rauswerfen", Kaufen "baut Vermögen auf". Beide Hälften sind falsch. Kaufen hat versteckte Kosten (Grundsteuer, Instandhaltung, Kaufnebenkosten, Opportunitätskosten auf die Anzahlung). Mieten gibt die Anzahlung frei zum Investieren — auf 10+ Jahre kann das die Wertsteigerung schlagen.

Modell

Jahr für Jahr werden zwei Pfade verfolgt:

Kaufen: Annuität + Grundsteuer + Versicherung + Instandhaltung − Steuervorteil. Endvermögen = Marktwert − Verkaufskosten − Restschuld.
Mieten: Miete + Hausratversicherung. Anzahlung + Nebenkosten investiert + jährlicher Differenzbetrag, zum erwarteten Zins. Endvermögen = Portfolio.

Gesamtkosten = ausgelegte Mittel − Endvermögen. Niedriger = besser.

Fünf Schwenk-Inputs

Haltedauer (Transaktionskosten amortisieren).
Wertsteigerung (konservativ 2%, neutral 3,5%, optimistisch 5%).
Anlagerendite auf das gesparte Kapital.
Mietsteigerung.
Hypothekenzins.

NICHT modelliert

PMI bei < 20% Eigenkapital.
Umschuldung.
Kauf eines anderen Wohnungstyps als die Mietwohnung.
Zwangssparen.
Liquidität / Mobilität.

Kombiniert mit

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