Multiplicador de Renta Bruta (GRM)
Filtrado rápido de inmuebles con GRM = precio ÷ renta bruta anual. Cuanto menor el GRM, mejor el cash yield. Compara con el rango de tu mercado.
GRM ignores operating expenses entirely. Two properties with identical GRM can have radically different cap rates if one has high property tax or HOA. Use as first-pass screen only — confirm with cap-rate before offering.
¿Qué es el GRM?
El Gross Rent Multiplier (multiplicador de renta bruta) es la métrica de valoración inmobiliaria más simple: precio ÷ renta bruta anual. Inmueble a 400.000 € que renta 26.400 €/año → GRM 15,15×. GRM más bajo = mejor cash yield.
Versión rápida del cap rate. Cap rate usa NOI, GRM usa renta bruta. Más rápido pero más impreciso. Útil para cribado: ordena 20 anuncios en 5 minutos, sigue con underwriting serio en los mejores.
Fórmula
GRM = Precio ÷ Renta Bruta Anual Rendimiento bruto = 1 ÷ GRM × 100% Precio máximo = Renta × GRM objetivo
Rangos típicos (orientativos, 2026)
- Primaria costera (NY/SF/LA): 18–28×
- Primaria interior (Chicago/DC): 14–20×
- Secundaria: 10–15×
- Terciaria: 7–12×
- Rural: 5–10×
- Europea madura (Londres/París/Madrid): 20–35×
- Europa del Este mid-tier: 12–18×
Cuándo usarlo
Cribado rápido, sanity check, listing off-market sin datos de gastos.
Cuándo NO
Comparativa entre inmuebles con gastos muy distintos, rentas bajo mercado, comercial/multifamily grande.
Errores comunes
- Confundir bruto y neto.
- Usar renta mensual en vez de anual.
- Sustituir cap rate por GRM en la decisión.
- Cross-market.
Se combina con
- cap-rate, noi-calculator, rental-yield.