Calculadora NOI (Ingreso Operativo Neto)
Calcula el Ingreso Operativo Neto de un inmueble en alquiler. Ingreso bruto, vacancia %, gastos operativos. NOI, ingreso bruto efectivo, ratio de gastos.
NOI excludes mortgage payments, depreciation, and capital expenditures (CapEx) — it measures pure operating performance, not the investor's cash flow after financing. Treat opex inputs as annual amounts.
Gastos operativos (annual)
¿Qué es el NOI?
El Ingreso Operativo Neto es el beneficio anual de caja que genera una propiedad en alquiler por la operativa, antes de financiación, impuesto sobre la renta, amortización y CapEx. Responde a "¿cuánto me rentaría este inmueble si fuera mío libre de cargas?"
Fórmula
NOI = (Renta bruta + otros ingresos − vacancia y morosidad) − gastos operativos
Qué incluir, qué no
Incluir: IBI, seguro del continente, mantenimiento corriente, gestión (aunque te autogestiones, imputa 8–10% del EGI), suministros si los paga el propietario, gastos de comunidad, reservas.
No incluir: hipoteca, amortización fiscal, IRPF, CapEx (tejado, calefacción), costes de compra.
Errores comunes
- No imputar la gestión cuando autogestionas → NOI inflado.
- Mezclar CapEx con opex.
- Tratar la hipoteca como gasto operativo.
- Sin reservas.
- Usar la renta del inquilino actual en vez de la renta de mercado.
Se combina con
- cap-rate, rental-yield, mortgage-affordability-calculator.