Calculadora IRR de Propiedad
Calcula el IRR apalancado + cash-on-cash + equity multiple en el horizonte. Entrada en año 0, flujos anuales, venta al final.
Levered IRR is very sensitive to the exit cap rate assumption. Test multiple exit caps to see the range of plausible outcomes. Pre-tax model — does not adjust for depreciation recapture or capital gains tax.
🏠 Acquisition
💳 Financing
📈 Operating + Exit assumptions
¿Qué es el IRR inmobiliario?
El IRR (Internal Rate of Return, tasa interna de retorno) es la tasa de descuento que hace que el VAN de los flujos del proyecto sea cero. Para inmobiliario: "dado el capital que aporto hoy, los flujos anuales y el ingreso neto al vender, ¿qué retorno compuesto anualizado obtengo?". La métrica más rigurosa del análisis inmobiliario.
Funcionamiento
- Año 0: capital aportado (entrada + costes de compra), negativo.
- Años 1 a N-1: NOI − servicio de la deuda.
- Año N: + ingreso neto de venta.
Valor de salida
Sólo revalorización (cap salida = 0) o cap rate de salida: NOI año N+1 ÷ cap salida. Convención prudente: cap salida = cap entrada + 50bps.
Rangos típicos de IRR
- 5–10%: Core/estabilizado, baja palanca.
- 10–15%: Core-plus / con palanca moderada.
- 15–20%: Value-add.
- 20%+: Oportunístico / desarrollo.
Errores comunes
- Anclar en cap de salida optimista.
- Ocupación perfecta dentro del NOI.
- CapEx no modelado.
- Confundir IRR con retorno total.
- Modelo pre-impuestos.
Se combina con
- cap-rate, noi-calculator, mortgage-affordability-calculator, rental-yield.