Calculadora de Rentabilidad por Alquiler (Bruta + Neta)
Rentabilidad bruta (renta anual ÷ precio) y rentabilidad neta (NOI ÷ precio). Métrica estándar en buy-to-let en España. Con sliders de vacancia y % de gastos.
Net yield = Cap rate, just expressed as a percentage of price. UK/EU buy-to-let convention prefers "yield"; US commercial convention prefers "cap rate". Same math.
¿Qué es la rentabilidad por alquiler?
La rentabilidad por alquiler es el ingreso anual del alquiler de un inmueble de inversión, expresado como porcentaje del precio. Dos variantes:
- Bruta = renta anual ÷ precio × 100. La cifra de los anuncios.
- Neta = NOI ÷ precio × 100. Lo que realmente entra al bolsillo al año (antes de financiación e impuestos).
La neta es matemáticamente equivalente al cap rate; sólo cambia la convención.
Fórmulas
Bruta = (Renta mensual × 12) ÷ Precio × 100 EGI = Renta anual − vacancia NOI = EGI − gastos operativos Neta = NOI ÷ Precio × 100
Benchmarks por ciudad (2026 orientativos)
- Londres: bruto 3–5%, neto 1,5–3%
- UK regional (Manchester/Birmingham): bruto 5–7%, neto 3,5–5%
- UK budget: bruto 7–10%, neto 5–7,5%
- París: bruto 3–4,5%, neto 1,5–2,8%
- Berlín: bruto 3–4,5%, neto 1,5–3%
- Madrid/Barcelona: bruto 4,5–6,5%, neto 3–4,5%
- Lisboa/Oporto: bruto 5–7%, neto 3,5–5%
- Praga/Bratislava/Varsovia: bruto 4,5–6,5%, neto 3–4,5%
- USA típico: bruto 6–10%, neto 4–7%
Errores comunes
- Comparar rentas brutas entre regímenes fiscales distintos.
- Olvidar gastos de comunidad y mantenimiento estructural.
- Anclarse en la rentabilidad bruta.
- Tratar la neta como previsión.
Se combina con
- cap-rate, noi-calculator, gross-rent-multiplier, property-irr.