Pengali Sewa Kotor (GRM)
Skrining cepat dengan GRM = harga ÷ sewa kotor tahunan. GRM lebih rendah = yield kas lebih baik. Bandingkan dengan rentang pasar.
GRM ignores operating expenses entirely. Two properties with identical GRM can have radically different cap rates if one has high property tax or HOA. Use as first-pass screen only — confirm with cap-rate before offering.
Apa itu GRM?
Gross Rent Multiplier (pengali sewa kotor) adalah metrik valuasi properti paling sederhana: harga ÷ sewa kotor tahunan. Properti Rp 400 juta dengan sewa Rp 26,4 juta/tahun → GRM 15,15×. GRM rendah = cash yield lebih baik.
Versi cepat dari cap rate. Cap rate pakai NOI, GRM pakai sewa kotor. Lebih cepat tapi kurang presisi. Berguna untuk skrining.
Formula
GRM = Harga ÷ Sewa Kotor Tahunan Yield kotor = 1 ÷ GRM × 100% Harga maks = Sewa × Target GRM
Rentang tipikal (indikatif, 2026)
- Primer pesisir (NY/SF/LA): 18–28×
- Primer non-pesisir (Chicago/DC): 14–20×
- Sekunder metro: 10–15×
- Tersier: 7–12×
- Pedesaan: 5–10×
- Eropa matang (London/Paris/Madrid): 20–35×
- Eropa Timur mid-tier: 12–18×
Kapan dipakai
Pengurutan cepat banyak listing, sanity check, off-market tanpa pengungkapan biaya.
Kapan TIDAK dipakai
Perbandingan properti dengan biaya operasional sangat berbeda, sewa di bawah pasar, komersial/multifamily besar.
Kesalahan umum
- Mengaduk kotor dan bersih.
- Pakai sewa bulanan bukan tahunan.
- Mengganti cap rate dengan GRM untuk keputusan.
- Perbandingan lintas pasar.
Pasangan
- cap-rate, noi-calculator, rental-yield.