Kalkulator NOI (Pendapatan Operasional Bersih)
Hitung NOI untuk properti sewa. Sewa kotor, vacancy %, biaya operasional. NOI, pendapatan kotor efektif, rasio biaya. Hanya browser.
NOI excludes mortgage payments, depreciation, and capital expenditures (CapEx) — it measures pure operating performance, not the investor's cash flow after financing. Treat opex inputs as annual amounts.
Biaya operasional (annual)
Apa itu NOI?
Net Operating Income adalah laba tunai tahunan dari properti sewa yang berasal dari operasi, sebelum pembayaran utang, pajak penghasilan, depresiasi, dan CapEx.
Formula
NOI = (Sewa kotor + pendapatan lain − vacancy & bad debt) − biaya operasional
Yang dimasukkan dan tidak
Dimasukkan: PBB, asuransi bangunan, perawatan rutin, manajemen (bahkan jika self-manage, imputasi 8–10% dari EGI), utilitas yang dibayar pemilik, IPL, reserves.
Tidak dimasukkan: cicilan KPR, depresiasi pajak, PPh, CapEx (atap, AC sentral), biaya akuisisi.
Kesalahan umum
- Tidak imputasi biaya manajemen saat self-manage → NOI digelembungkan.
- Mencampur CapEx dengan opex.
- Memperlakukan cicilan KPR sebagai biaya operasional.
- Tanpa reserves.
- Memakai sewa kontrak lama, bukan sewa pasar saat ini.
Pasangan
- cap-rate, rental-yield, mortgage-affordability-calculator.