Calcolatore di Cap Rate (Tasso di Capitalizzazione)
Calcola il cap rate per un immobile in locazione. Inserisci NOI e prezzo — cap rate %. Inverso: NOI + cap rate target → prezzo massimo di offerta.
Cap rate = NOI ÷ price (or value). It's a single-year, financing-free measure. Don't use it as the only yardstick for value-add deals where NOI changes year-over-year, or for development where there's no current NOI to capitalise.
Cos'è il cap rate?
Il tasso di capitalizzazione è il rapporto tra il NOI di un immobile e il suo valore di mercato (o prezzo di acquisto), espresso in percentuale. Risponde a "che rendimento non a leva produce questo immobile alla gestione attuale?" È la metrica di confronto più usata nell'analisi immobiliare commerciale perché elimina finanziamento, fiscalità e ammortamento, che differiscono tra acquirenti.
Formula
Cap rate = NOI ÷ Prezzo (o valore di mercato) Prezzo massimo = NOI ÷ Cap rate richiesto
NOI 24.000 €, prezzo 400.000 € → cap rate 6%. Se richiedi 7%, massimo prezzo è 24.000 ÷ 0,07 = 342.857 €.
Benchmark indicativi (2026)
- Multifamily A urbano: 4,0–5,5%
- Multifamily B suburbano: 5,5–7,0%
- Multifamily C / vecchio: 7,0–9,5%
- Single-family in locazione: 5,0–7,5%
- Retail net-lease: 5,5–7,5%
- Uffici (post-2024): 7,5–11,0%
- Logistica/industriale: 5,0–7,0%
- Hotel: 7,0–10,0%
Quando il cap rate è utile
- Asset stabilizzati con cash flow.
- Confronto tra asset della stessa classe e mercato.
- Controllo di plausibilità (un 12% cap su Classe A in città di primo livello è sospetto).
Quando inganna
- Value-add: cap di entrata basso per definizione; usa cap stabilizzato.
- Sviluppo: usa yield-on-cost.
- Locazioni in scadenza: re-underwrite post-rinegoziazione.
- Affitto sotto mercato: usa la rendita di mercato.
Si combina con
- noi-calculator, gross-rent-multiplier, property-irr, rent-vs-buy.