Ordinamento veloce di una lista di immobili. Sanity check (25× in mercato terziario = sospetto). Quando non hai dati di spesa.

Confronto fra immobili con spese operative molto diverse: passa al cap rate. Affitti sotto mercato (immobili con contratti vecchi). Asset commerciali / multifamily grandi: il mercato vuole cap rate. Quando serve verificare la sostenibilità del debito (usa DSCR).

Confondere lordo e netto. Usare il canone mensile invece di annuo (canone × 12). Lasciare che GRM sostituisca il cap rate nel decision making. Confronti tra mercati diversi.

cap-rate , noi-calculator , rental-yield .

Multiplo del Canone Lordo (GRM)

Screening rapido di immobili con GRM = prezzo ÷ canone lordo annuo. GRM più basso = rendimento di cassa migliore. Confronta con il range del tuo mercato.

GRM ignores operating expenses entirely. Two properties with identical GRM can have radically different cap rates if one has high property tax or HOA. Use as first-pass screen only — confirm with cap-rate before offering.

Modalità

Simbolo della valuta

Prezzo dell'immobile

Canone annuo lordo

GRM target (×)

Tipo di mercato (per benchmark)

Risultato

Cos'è il GRM?

Il GRM (Gross Rent Multiplier, multiplo del canone lordo) è la metrica di valutazione immobiliare più semplice che esista: prezzo ÷ canone lordo annuo. Edificio a 400.000 € che affitta a 26.400 €/anno → GRM 15,15×. Interpretazione: ci vorrebbero 15,15 anni di canone lordo per recuperare il prezzo, al lordo delle spese. GRM più basso = miglior cash yield per euro pagato.

È la versione veloce del cap rate. Cap rate usa il NOI (al netto delle spese), GRM usa il canone lordo. GRM è più rapido (non serve stimare le spese) ma più impreciso. Due immobili con stesso GRM possono avere cap rate molto diversi. Usa GRM per lo screening: ordina 20 listing in 5 minuti, poi sottoponi i migliori a underwriting serio.

Formula

GRM = Prezzo ÷ Canone Lordo Annuo
Rendimento lordo = 1 ÷ GRM × 100%
Prezzo massimo = Canone × GRM target

Range di mercato (indicativi, 2026)

Coste primarie (NY/SF/LA): 18–28×
Non-coste primarie (Chicago/DC/Boston): 14–20×
Secondario: 10–15×
Terziario/medio: 7–12×
Rurale/piccolo: 5–10×
Europa matura (Londra/Parigi/Madrid): 20–35×
Est-Europa medio (Praga/Bratislava/Wrocław): 12–18×

Quando usarlo

Ordinamento veloce di una lista di immobili.
Sanity check (25× in mercato terziario = sospetto).
Quando non hai dati di spesa.

Quando NON usarlo

Confronto fra immobili con spese operative molto diverse: passa al cap rate.
Affitti sotto mercato (immobili con contratti vecchi).
Asset commerciali / multifamily grandi: il mercato vuole cap rate.
Quando serve verificare la sostenibilità del debito (usa DSCR).

Errori comuni

Confondere lordo e netto.
Usare il canone mensile invece di annuo (canone × 12).
Lasciare che GRM sostituisca il cap rate nel decision making.
Confronti tra mercati diversi.

Si combina con

cap-rate, noi-calculator, rental-yield.