Dimenticare la gestione. Un proprietario che si autogestisce e non imputa il costo gonfia il NOI dell'8–10% rispetto a un comparabile professionale. Mescolare CapEx e opex. Sostituire il tetto non è una spesa di 12.000 €; è un investimento ammortizzabile. Mettere il mutuo come spesa operativa. Il NOI è per definizione pre-finanziamento. Niente accantonamenti. Gli edifici si consumano. Riserve a zero gonfiano il NOI oggi e producono una sorpresa al settimo anno. Affitto di mercato vecchio. "Affitto lordo" dev'essere quello attualmente conseguibile, non quello del contratto in essere se inferiore.

cap-rate , rental-yield , mortgage-affordability-calculator , roi-calculator .

Calcolatore NOI (Reddito Operativo Netto)

Calcola il NOI per un immobile in locazione. Affitto lordo, sfitto %, spese operative. NOI, reddito lordo effettivo, indice di spesa.

NOI excludes mortgage payments, depreciation, and capital expenditures (CapEx) — it measures pure operating performance, not the investor's cash flow after financing. Treat opex inputs as annual amounts.

Affitto lordo potenziale (annuo)

Altri ricavi (parcheggio, lavanderia, tariffe — annuo)

Sfitto & morosità (%)

Simbolo della valuta

Spese operative (annual)

IMU

Assicurazione

Riparazioni e manutenzione

Gestione immobiliare

Utenze (a carico del proprietario)

Spese condominiali

Riserve / sostituzione

Altre spese operative

Risultato

Cos'è il NOI?

Il Reddito Operativo Netto (Net Operating Income) è l'utile annuo di cassa che una proprietà in locazione genera dall'esercizio operativo, prima del finanziamento del proprietario, delle imposte sul reddito, dell'ammortamento e degli investimenti in conto capitale. Risponde a una domanda: "se possedessi questo immobile libero da ipoteca, quanto mi renderebbe ogni anno?" È la metrica chiave dell'analisi immobiliare commerciale.

La formula

NOI = (Affitto lordo + altri ricavi − sfitto e morosità) − spese operative
    = Reddito Lordo Effettivo (EGI) − Spese operative

Il NOI è il numeratore di due metriche derivate: cap rate (NOI ÷ prezzo) e DSCR (NOI ÷ rata annuale di mutuo).

Cosa si include, cosa no

Include: IMU, assicurazione fabbricato, manutenzione ordinaria, gestione (anche se autogestita: imputa 8–10% dell'EGI), utenze a carico del proprietario, spese condominiali, accantonamenti per sostituzioni periodiche.

Esclude: rata mutuo, ammortamento fiscale, imposte sul reddito, CapEx (sostituzione caldaia/tetto), costi di acquisto (notaio, agenzia, imposte di registro).

Errori comuni

Dimenticare la gestione. Un proprietario che si autogestisce e non imputa il costo gonfia il NOI dell'8–10% rispetto a un comparabile professionale.
Mescolare CapEx e opex. Sostituire il tetto non è una spesa di 12.000 €; è un investimento ammortizzabile.
Mettere il mutuo come spesa operativa. Il NOI è per definizione pre-finanziamento.
Niente accantonamenti. Gli edifici si consumano. Riserve a zero gonfiano il NOI oggi e producono una sorpresa al settimo anno.
Affitto di mercato vecchio. "Affitto lordo" dev'essere quello attualmente conseguibile, non quello del contratto in essere se inferiore.

Si combina con

cap-rate, rental-yield, mortgage-affordability-calculator, roi-calculator.