Solo rivalutazione (cap di uscita = 0): semplice ma semplificato. Cap rate di uscita: NOI anno N+1 ÷ cap rate di uscita. Più realistico — l'acquirente al momento dell'uscita pagherà un multiplo del NOI prospettico, non del prezzo di oggi. Il cap rate di uscita è l'assunzione più conseguenziale. Test ±50bps. Convenzione prudente: cap di uscita = cap di entrata + 50bps.

5–10% — Core / stabilizzato, leva bassa. 10–15% — Core-plus / stabilizzato con leva moderata. 15–20% — Value-add. 20%+ — Opportunistic / development.

Ancoraggio a cap di uscita ottimistico. Occupancy perfetta nel NOI. CapEx non modellati. IRR letto come rendimento totale invece di composto annuo. Modello pre-imposte (mancano deduzione interessi, ammortamento fiscale, plusvalenza).

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Calcolatore IRR Immobiliare

Calcola l'IRR a leva + cash-on-cash + equity multiple sull'orizzonte. Anticipo anno 0, flussi annui, vendita all'uscita.

Levered IRR is very sensitive to the exit cap rate assumption. Test multiple exit caps to see the range of plausible outcomes. Pre-tax model — does not adjust for depreciation recapture or capital gains tax.

🏠 Acquisition

Prezzo di acquisto

Costi di acquisto (% of price)

Anticipo (%)

Simbolo della valuta

💳 Financing

Tasso del prestito (% TAEG)

Periodo di ammortamento (anni)

Interessi-only? (years)

📈 Operating + Exit assumptions

Anno-1 NOI (annual)

Crescita del NOI (% / anno)

Rivalutazione dell'immobile (% / anno)

Periodo di detenzione (anni)

Cap rate di uscita (%) — lascia 0 per sola rivalutazione

Costi di vendita (% of exit price)

Risultato

Cos'è l'IRR immobiliare?

L'IRR (Internal Rate of Return, tasso interno di rendimento) è il tasso di sconto che annulla il valore attuale netto dei flussi di cassa di un progetto. Per l'immobiliare: "dato il capitale che metto oggi, il flusso di cassa che ricevo ogni anno e l'incasso netto quando vendo, quale rendimento annualizzato composto sto ottenendo?". È la metrica più rigorosa dell'analisi immobiliare — cattura rivalutazione, cashflow, leva e tempo insieme.

Come funziona il modello

Anno 0: capitale investito (anticipo + costi di acquisto), flusso negativo.
Anni 1 → N-1: NOI − servizio del debito = flusso annuo.
Anno N (uscita): flusso annuo + ricavo netto di vendita (prezzo di uscita × (1 − costi vendita) − residuo del mutuo).

Il valore di uscita

Solo rivalutazione (cap di uscita = 0): semplice ma semplificato.
Cap rate di uscita: NOI anno N+1 ÷ cap rate di uscita. Più realistico — l'acquirente al momento dell'uscita pagherà un multiplo del NOI prospettico, non del prezzo di oggi.

Il cap rate di uscita è l'assunzione più conseguenziale. Test ±50bps. Convenzione prudente: cap di uscita = cap di entrata + 50bps.

Range tipici di IRR

5–10% — Core / stabilizzato, leva bassa.
10–15% — Core-plus / stabilizzato con leva moderata.
15–20% — Value-add.
20%+ — Opportunistic / development.

IRR vs cash-on-cash vs cap rate

Cap rate: singolo anno, senza leva.
Cash-on-cash: singolo anno, con leva.
IRR: intero periodo, con leva, include rivalutazione e uscita.
Equity multiple: distribuzioni totali ÷ capitale, senza tempo.

Errori comuni

Ancoraggio a cap di uscita ottimistico.
Occupancy perfetta nel NOI.
CapEx non modellati.
IRR letto come rendimento totale invece di composto annuo.
Modello pre-imposte (mancano deduzione interessi, ammortamento fiscale, plusvalenza).

Si combina con

cap-rate, noi-calculator, mortgage-affordability-calculator, rental-yield.