Calcolatore Affittare vs Comprare
Confronta il costo totale affittare vs comprare sull'orizzonte di detenzione. Modella mutuo, imposte, manutenzione, rivalutazione, aumento del canone, costo opportunità. Trova l'anno break-even.
A cosa serve?
La saggezza popolare dice che affittare è "buttare i soldi" e comprare "costruisce ricchezza". Sono entrambe affermazioni sbagliate. Comprare ha costi nascosti grandi (IMU, manutenzione, costi di compravendita, costo opportunità sull'anticipo) che la rata del mutuo nasconde. Affittare libera l'anticipo per investirlo, e su un orizzonte di 10+ anni questo può pareggiare o battere la rivalutazione immobiliare. La domanda onesta è "con i miei numeri e il mio orizzonte, quale percorso mi lascia più ricco alla fine?"
Il modello
Per ogni anno del periodo di detenzione lo strumento traccia due percorsi paralleli:
- Comprare: cash annuo = mutuo (interessi + capitale) + IMU + assicurazione + manutenzione − beneficio fiscale interessi. Ricchezza finale = valore di mercato − costi di vendita − residuo del mutuo.
- Affittare: cash annuo = canone + assicurazione affittuario. L'anticipo + spese di compravendita sarebbero stati investiti, più ogni differenziale annuo, ai rendimenti attesi. Ricchezza finale = portafoglio risultante.
Costo totale = cash totale − posizione finanziaria finale. Vince il percorso col costo totale più basso.
I cinque input che ribaltano il risultato
- Periodo di detenzione. I costi di compravendita (10% andata-ritorno) si ammortizzano sugli anni di permanenza. Vendere entro 3 anni quasi sempre perde contro l'affitto. Restare 10+ anni di solito ribalta.
- Rivalutazione. Test con scenari conservativo (2%), neutro (3,5%), ottimistico (5%).
- Rendimento del capitale alternativo. Un portafoglio diversificato ha reso ~7% reale di lungo periodo. Se lasceresti il denaro in liquidità al 2%, comprare appare molto meglio.
- Aumento del canone. Se il canone cresce del 5%/anno e il mutuo a tasso fisso no, comprare diventa sempre più attraente.
- Tasso del mutuo. 3% e 6,5% sono economie diverse: a 3% la leva è quasi gratuita, a 6,5% il costo del finanziamento è reale.
Cosa NON modella
- PMI / assicurazione mutuo se anticipo < 20%.
- Possibilità di rifinanziamento se i tassi scendono.
- Comprare una casa di taglia diversa rispetto all'affitto.
- Regimi fiscali esotici: usa "aliquota marginale" 0 dove non c'è deduzione.
- Effetto "risparmio forzato" del mutuo se non investiresti davvero il differenziale.
- Liquidità e mobilità lavorativa.
Come usare il risultato
- Sensitivity test su rivalutazione: tieni se vince anche al 2%.
- Trova il break-even minimo di permanenza.
- Stressa l'aumento del canone con i dati locali.
- Non ancorarti alla sola rata: l'affitto si confronta col cash out totale comprensivo di IMU, manutenzione e costo opportunità sull'anticipo.
Si combina con
- mortgage-affordability-calculator, compound-interest-calculator, inflation-calculator, cap-rate.