Calcolatore di Rendimento Locativo (Lordo + Netto)

Cos'è il rendimento locativo?

Il rendimento locativo è il reddito da affitto annuo prodotto da un immobile da investimento, espresso come percentuale del prezzo di acquisto. Esiste in due varianti:

• Rendimento lordo = canone annuo lordo ÷ prezzo × 100. È il numero esibito negli annunci e nei materiali di marketing.
• Rendimento netto = NOI (al netto di sfitto e spese operative) ÷ prezzo × 100. Il dato onesto — quanto effettivamente entra in tasca all'anno (al lordo di finanziamento e imposte).

Il rendimento netto è matematicamente equivalente al cap rate; cambia solo la convenzione. L'investimento immobiliare italiano ed europeo usa "rendimento %"; il mercato commerciale USA usa "cap rate" come rapporto. Stessa formula, stesso significato.

Le formule

Rendimento lordo = (Canone mensile × 12) ÷ Prezzo × 100
Reddito lordo effettivo (EGI) = Canone annuo − sfitto e morosità
NOI = EGI − spese operative
Rendimento netto = NOI ÷ Prezzo × 100

Benchmark per città (orientativi, 2026)

• UK Londra: lordo 3–5%, netto 1,5–3%
• UK regionale (Manchester, Birmingham): lordo 5–7%, netto 3,5–5%
• UK budget (NE, Galles): lordo 7–10%, netto 5–7,5%
• Parigi: lordo 3–4,5%, netto 1,5–2,8%
• Berlino/Amburgo/Monaco: lordo 3–4,5%, netto 1,5–3%
• Madrid/Barcellona: lordo 4,5–6,5%, netto 3–4,5%
• Lisbona/Porto: lordo 5–7%, netto 3,5–5%
• Praga/Bratislava/Varsavia: lordo 4,5–6,5%, netto 3–4,5%
• USA tipico residenziale: lordo 6–10%, netto 4–7%

Mercati con forte rivalutazione (Londra, Parigi, Berlino) hanno rendimenti bassi; mercati a cash-flow (regionale UK, midwest USA) hanno rendimenti alti.

Due metodi per stimare le spese

Se hai una stima reale (IMU, assicurazione, gestione, manutenzione, riserve), usa l'importo assoluto. Per screening rapido di molti affari, usa lo slider % di EGI:

• 20–30% — nuova costruzione, basso costo di possesso, autogestione.
• 30–40% — locazione residenziale stabilizzata tipica, gestita.
• 40–50% — edificio vecchio, IMU/spese condominiali alte.
• 50%+ — Classe C, manutenzione differita, utenze a carico.

Regola empirica USA: il "50% rule" — le spese operative tendono a valere circa metà del canone lordo nel residenziale. Vale come screening, non come stima precisa.

Errori comuni

• Confronto fra regimi fiscali diversi senza adeguarlo.
• Ignorare canoni d'enfiteusi e spese condominiali strutturali.
• Ancoraggio al lordo: "7%" che diventa 3,5% netto è un'altra storia.
• Trattare il netto come previsione: è una foto del momento.
• Mescolare nominale e reale.

Si combina con

• cap-rate, noi-calculator, gross-rent-multiplier, property-irr.