賃料倍率 GRM（グロス賃料マルチプル）
GRM ＝ 価格 ÷ 年間総賃料、で物件を素早くスクリーニング。GRM が低いほどキャッシュ利回り良好。自分の市場レンジと比較。ブラウザのみ。
GRM ignores operating expenses entirely. Two properties with identical GRM can have radically different cap rates if one has high property tax or HOA. Use as first-pass screen only — confirm with cap-rate before offering.
GRM とは
Gross Rent Multiplier（賃料倍率）は、最もシンプルな不動産評価指標：価格 ÷ 年間総賃料。価格 4,000 万円、年間総賃料 264 万円 → GRM 15.15×。「総賃料で何年で価格を回収するか（経費控除前）」を意味します。GRM が低いほどキャッシュ利回りが良好。
キャップレートの簡易版。キャップレートが NOI（経費控除後）を使うのに対し、GRM は総賃料を使います。高速だが精度は落ちます。多数の物件を一次スクリーニングする用途に最適。
公式
GRM = 価格 ÷ 年間総賃料 総利回り = 1 ÷ GRM × 100% 最大買付価格 = 賃料 × 目標 GRM
市場レンジの目安（2026 年）
- 米国主要沿岸都市（NY/SF/LA）：18〜28×
- 米国主要内陸（シカゴ/DC）：14〜20×
- 米国二次都市：10〜15×
- 米国三次/中規模：7〜12×
- 地方/小規模：5〜10×
- 欧州成熟（ロンドン/パリ/マドリード）：20〜35×
- 東欧中間（プラハ/ブラチスラバ/ヴロツワフ）：12〜18×
使うべき場面
多数の物件のソート、常識チェック、経費未開示のオフマーケット案件。
使うべきでない場面
運営費が大きく異なる物件の比較、契約賃料が市場以下、商業/大型マルチファミリー、ローン適合性判定。
よくある誤り
- 総額と純額の混同。
- 年額ではなく月額を使う。
- 意思決定で GRM がキャップレートを代替してしまう。
- 市場をまたいだ比較。
組み合わせ
- cap-rate、noi-calculator、rental-yield。