NOI 計算機（純営業収益）
賃貸不動産の NOI を計算。総賃料、空室率 %、運営費を入力。NOI、実効総収入、費用比率が分かります。ブラウザのみ。
NOI excludes mortgage payments, depreciation, and capital expenditures (CapEx) — it measures pure operating performance, not the investor's cash flow after financing. Treat opex inputs as annual amounts.
運営費 (annual)
NOI とは
Net Operating Income（純営業収益）は、賃貸不動産が運営から生み出す年間キャッシュ利益で、ローン返済・所得税・減価償却・資本的支出（CapEx）を控除する前の数値です。「無借金で保有していた場合、この物件は年間いくら稼ぐか」に答えます。商業系不動産分析の中心指標。
公式
NOI =（賃料収入 + その他収入 − 空室・滞納損失）− 運営費
= 実効総収入（EGI）− 運営費
含めるもの・含めないもの
含める： 固定資産税、火災保険、修繕費、管理委託料（自主管理でも EGI の 8〜10% を計上）、オーナー負担の光熱費、共益費、修繕積立金。
含めない： ローン返済、税法上の減価償却、所得税、CapEx（屋根や設備の交換）、購入時諸費用。
よくある誤り
- 自主管理時に管理料を計上しない → NOI 過大評価。
- CapEx を opex として計上 → 単発の落ち込み。
- ローン返済を opex に含める → NOI は定義上、税前・借入前。
- 修繕積立金ゼロ。
- 市場相場ではなく現契約の賃料を使う。
組み合わせ
- cap-rate、rental-yield、mortgage-affordability-calculator。