不動産 IRR 計算機

保有期間中のレバレッジ IRR ＋キャッシュオンキャッシュ＋エクイティマルチプルを算出。年 0 で頭金、毎年のキャッシュフロー、出口で売却。

Levered IRR is very sensitive to the exit cap rate assumption. Test multiple exit caps to see the range of plausible outcomes. Pre-tax model — does not adjust for depreciation recapture or capital gains tax.

🏠 Acquisition

購入価格

購入時諸費用 (% of price)

頭金（%）

通貨記号

💳 Financing

ローン金利（% 年率）

返済期間（年）

利息-only? (years)

📈 Operating + Exit assumptions

年-1 NOI (annual)

NOI 成長率（% / 年）

物件値上がり率（% / 年）

保有期間（年）

出口キャップレート（%）— 0 のときは値上がりのみ

売却諸費用 (% of exit price)

結果

不動産 IRR とは

IRR（Internal Rate of Return、内部収益率）は、プロジェクトのキャッシュフローの NPV をゼロにする割引率。不動産では「今日投入したエクイティ、毎年のキャッシュフロー、売却時の純受取を考慮して、年率複利で何%稼いだか」を表します。不動産分析で最も厳密な単一指標です。

モデルの構造

年 0：投入エクイティ（頭金＋購入諸費用）、負のフロー。
年 1〜N-1：NOI − ローン返済。
年 N（売却年）：年間キャッシュフロー＋売却純受取。

出口価格の前提

値上がりのみ（出口キャップ＝0）、または出口キャップレート方式：NOI 年 N+1 ÷ 出口キャップ。保守的には出口キャップ＝入口キャップ＋50bps を推奨。

IRR の目安レンジ

5〜10%：コア／安定稼働、低レバレッジ。
10〜15%：コアプラス／中レバレッジ。
15〜20%：バリューアッド。
20%＋：オポチュニスティック／開発。

よくある落とし穴

楽観的な出口キャップ。
NOI 成長に完全稼働を仮定。
CapEx 未計上。
IRR を期間総リターンと取り違える。
税前モデル（減価償却・譲渡所得税未反映）。

組み合わせ

cap-rate、noi-calculator、mortgage-affordability-calculator、rental-yield。