賃料利回り計算機（表面 + 実質）
表面利回り（年間賃料 ÷ 価格）と実質利回り（NOI ÷ 価格）。日本の不動産投資の定番指標。空室率とコスト比率のスライダー付き。ブラウザのみ。
Net yield = キャップレート, just expressed as a percentage of price. UK/EU buy-to-let convention prefers "yield"; US commercial convention prefers "cap rate". Same math.
賃料利回りとは
賃料利回りは、投資不動産が年間に生み出す賃料収入を価格に対するパーセントで表した値。2 つのタイプがあります：
- 表面利回り（グロス）＝年間賃料 ÷ 価格 × 100 — 物件紹介に書かれている数値。
- 実質利回り（ネット）＝NOI（空室と運営費控除後）÷ 価格 × 100 — 実際に手元に残る年間額（借入・税前）。
実質利回りは数学的にキャップレートと同じ。表現が割合（%）か比率かが違うだけです。
公式
表面利回り = (月額賃料 × 12) ÷ 価格 × 100 実効総収入 (EGI) = 年間賃料 − 空室・滞納損失 NOI = EGI − 運営費 実質利回り = NOI ÷ 価格 × 100
都市別ベンチマーク（2026 年、目安）
- ロンドン：表面 3〜5%、実質 1.5〜3%
- 英国地方（マンチェスター等）：表面 5〜7%、実質 3.5〜5%
- 英国格安地方：表面 7〜10%、実質 5〜7.5%
- パリ：表面 3〜4.5%、実質 1.5〜2.8%
- ベルリン/ハンブルク/ミュンヘン：表面 3〜4.5%、実質 1.5〜3%
- マドリード/バルセロナ：表面 4.5〜6.5%、実質 3〜4.5%
- リスボン/ポルト：表面 5〜7%、実質 3.5〜5%
- プラハ/ブラチスラバ/ワルシャワ：表面 4.5〜6.5%、実質 3〜4.5%
- 米国典型住宅：表面 6〜10%、実質 4〜7%
よくある誤り
- 税制をまたいで比較する。
- 管理費・修繕積立金・固定資産税を忘れる。
- 表面に固定する。
- 実質を「予測」と見なす（実際は一時点のスナップショット）。
組み合わせ
- cap-rate、noi-calculator、gross-rent-multiplier、property-irr。