Mnożnik Czynszu Brutto (GRM)
Szybki przesiew nieruchomości z GRM = cena ÷ roczny czynsz brutto. Niższy GRM = lepszy zysk gotówkowy. Porównaj z zakresem rynkowym.
GRM ignores operating expenses entirely. Two properties with identical GRM can have radically different cap rates if one has high property tax or HOA. Use as first-pass screen only — confirm with cap-rate before offering.
Czym jest GRM?
Gross Rent Multiplier (mnożnik czynszu brutto) to najprostsza metryka wyceny nieruchomości: cena ÷ roczny czynsz brutto. Lokal za 400 000 zł na czynszu 26 400 zł/rok → GRM 15,15×. Niższy GRM = lepszy cash yield.
Szybsza wersja cap rate. Cap rate używa NOI, GRM używa czynszu brutto. Szybsze ale mniej precyzyjne. Przydatne do wstępnego sita.
Wzór
GRM = Cena ÷ Roczny Czynsz Brutto Zysk brutto = 1 ÷ GRM × 100% Maks. cena = Czynsz × Docelowy GRM
Typowe zakresy (orientacyjnie, 2026)
- Pierwotne nadbrzeżne (NY/SF/LA): 18–28×
- Pierwotne śródlądowe (Chicago/DC): 14–20×
- Wtórne metro: 10–15×
- Trzeciorzędne: 7–12×
- Wiejskie/małe: 5–10×
- Europa dojrzała (Londyn/Paryż/Madryt): 20–35×
- Europa Wschodnia mid-tier: 12–18×
Kiedy używać
Szybkie sortowanie listy, sanity check, listing off-market bez ujawnionych kosztów.
Kiedy NIE
Porównanie nieruchomości o bardzo różnych kosztach operacyjnych, czynsze poniżej rynku, komercyjne/multifamily.
Częste błędy
- Mylenie brutto i netto.
- Czynsz miesięczny zamiast rocznego.
- Zastępowanie cap rate GRM-em w decyzji.
- Porównania międzyrynkowe.
Łączy się z
- cap-rate, noi-calculator, rental-yield.