Kalkulator NOI (Dochód Operacyjny Netto)
Policz NOI dla nieruchomości pod wynajem. Czynsz brutto, pustostan %, koszty operacyjne. NOI, efektywny przychód brutto, wskaźnik kosztów.
NOI excludes mortgage payments, depreciation, and capital expenditures (CapEx) — it measures pure operating performance, not the investor's cash flow after financing. Treat opex inputs as annual amounts.
Koszty operacyjne (annual)
Czym jest NOI?
Net Operating Income (dochód operacyjny netto) to roczny zysk gotówkowy z najmu nieruchomości przed obsługą długu, podatkiem dochodowym, amortyzacją i nakładami inwestycyjnymi.
Wzór
NOI = (Czynsz brutto + inne przychody − pustostan i zaległości) − koszty operacyjne
Co wliczyć, co pominąć
Wliczyć: podatek od nieruchomości, ubezpieczenie budynku, bieżące naprawy, zarządzanie (nawet przy zarządzaniu własnym imputuj 8–10% EGI), media płacone przez właściciela, fundusz wspólnoty, rezerwy.
Pominąć: ratę kredytu, amortyzację podatkową, PIT, CapEx (dach, kotłownia), koszty zakupu.
Częste błędy
- Brak imputacji zarządzania → zawyżony NOI.
- CapEx jako opex.
- Rata kredytu jako koszt operacyjny.
- Brak rezerw.
- Czynsz z umowy zamiast rynkowego.
Łączy się z
- cap-rate, rental-yield, mortgage-affordability-calculator.