Kalkulator IRR Nieruchomości
Policz IRR z dźwignią + cash-on-cash + equity multiple w okresie. Wkład rok 0, roczne przepływy, sprzedaż na wyjściu.
Levered IRR is very sensitive to the exit cap rate assumption. Test multiple exit caps to see the range of plausible outcomes. Pre-tax model — does not adjust for depreciation recapture or capital gains tax.
🏠 Acquisition
💳 Financing
📈 Operating + Exit assumptions
Czym jest IRR nieruchomości?
IRR (Internal Rate of Return, wewnętrzna stopa zwrotu) to stopa dyskonta, która zeruje NPV przepływów projektu. Dla nieruchomości: "biorąc pod uwagę dziś wniesiony kapitał, roczne przepływy i wpływ netto przy sprzedaży, jaki zannualizowany złożony zwrot uzyskuję?". Najściślejsza metryka analizy nieruchomości.
Jak to działa
- Rok 0: wniesiony kapitał (wkład + koszty zakupu), ujemny.
- Lata 1 do N-1: NOI − obsługa długu.
- Rok N: + wpływ netto ze sprzedaży.
Wartość wyjścia
Sam wzrost wartości (cap wyjścia = 0) lub cap rate wyjścia: NOI rok N+1 ÷ cap wyjścia. Konwencja ostrożna: cap wyjścia = cap wejścia + 50pb.
Typowe zakresy IRR
- 5–10%: Core/stabilne, niska dźwignia.
- 10–15%: Core-plus / umiarkowana dźwignia.
- 15–20%: Value-add.
- 20%+: Oportunistyczne / deweloperka.
Częste błędy
- Optymistyczny cap wyjścia.
- Idealna obsadzenie w NOI.
- CapEx nie modelowane.
- IRR mylone z całkowitym zwrotem.
- Model przed-podatkowy.
Łączy się z
- cap-rate, noi-calculator, mortgage-affordability-calculator, rental-yield.