Kalkulator Rentowności z Najmu (Brutto + Netto)
Rentowność brutto (czynsz roczny ÷ cena) i netto (NOI ÷ cena). Standardowa metryka w buy-to-let. Suwaki dla pustostanu i % kosztów.
Net yield = Cap rate, just expressed as a percentage of price. UK/EU buy-to-let convention prefers "yield"; US commercial convention prefers "cap rate". Same math.
Czym jest rentowność z najmu?
Rentowność z najmu to roczny przychód z najmu nieruchomości inwestycyjnej wyrażony jako procent ceny zakupu. Dwa warianty:
- Brutto = roczny czynsz ÷ cena × 100 — liczba w ogłoszeniach.
- Netto = NOI ÷ cena × 100 — co faktycznie wpada rocznie (przed finansowaniem i podatkiem).
Netto = cap rate, tylko inna konwencja zapisu.
Wzory
Brutto = (Miesięczny czynsz × 12) ÷ Cena × 100 EGI = Roczny czynsz − pustostan NOI = EGI − koszty operacyjne Netto = NOI ÷ Cena × 100
Benchmarki miast (2026 orientacyjnie)
- UK Londyn: brutto 3–5%, netto 1,5–3%
- UK regionalne (Manchester/Birmingham): brutto 5–7%, netto 3,5–5%
- UK budget: brutto 7–10%, netto 5–7,5%
- Paryż: brutto 3–4,5%, netto 1,5–2,8%
- Berlin/Hamburg/Monachium: brutto 3–4,5%, netto 1,5–3%
- Madryt/Barcelona: brutto 4,5–6,5%, netto 3–4,5%
- Lizbona/Porto: brutto 5–7%, netto 3,5–5%
- Praga/Bratysława/Warszawa: brutto 4,5–6,5%, netto 3–4,5%
- USA mieszkaniówka: brutto 6–10%, netto 4–7%
Częste błędy
- Porównywanie między różnymi reżimami podatkowymi.
- Pomijanie czynszu administracyjnego i funduszu remontowego.
- Zakotwiczenie na brutto.
- Traktowanie netto jak prognozy.
Łączy się z
- cap-rate, noi-calculator, gross-rent-multiplier, property-irr.