Calculadora NOI (Receita Operacional Líquida)
Calcule a Receita Operacional Líquida (NOI) de um imóvel de aluguel. Aluguel bruto, vacância %, despesas. NOI, receita bruta efetiva, índice de despesas.
NOI excludes mortgage payments, depreciation, and capital expenditures (CapEx) — it measures pure operating performance, not the investor's cash flow after financing. Treat opex inputs as annual amounts.
Despesas operacionais (annual)
O que é NOI?
Receita Operacional Líquida é o lucro anual de caixa que um imóvel de aluguel gera pela operação, antes de financiamento, IR, depreciação e CapEx. Responde a "quanto este imóvel me renderia por ano se eu o tivesse quitado?"
Fórmula
NOI = (Aluguel bruto + outras receitas − vacância e inadimplência) − despesas operacionais
O que incluir e excluir
Incluir: IPTU, seguro predial, manutenção corrente, gestão (mesmo em autogestão impute 8–10% da EGI), utilidades pagas pelo proprietário, condomínio, reservas.
Excluir: parcela do financiamento, depreciação fiscal, IRPF, CapEx (telhado, ar-condicionado), custos de aquisição.
Erros comuns
- Não imputar gestão quando autogeride → NOI inflado.
- Misturar CapEx com despesas operacionais.
- Tratar a parcela do financiamento como despesa operacional.
- Sem reservas para substituições futuras.
- Usar o aluguel do contrato atual se estiver abaixo do mercado.
Combina com
- cap-rate, rental-yield, mortgage-affordability-calculator.