Calculadora TIR Imobiliária
Calcule a TIR alavancada + cash-on-cash + equity multiple ao longo da posse. Entrada ano 0, fluxos anuais, venda na saída.
Levered IRR is very sensitive to the exit cap rate assumption. Test multiple exit caps to see the range of plausible outcomes. Pre-tax model — does not adjust for depreciation recapture or capital gains tax.
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💳 Financing
📈 Operating + Exit assumptions
O que é TIR imobiliária?
A TIR (Taxa Interna de Retorno) é a taxa de desconto que zera o VPL dos fluxos do projeto. Para imobiliário: "dado o capital que aporto hoje, os fluxos anuais e o produto líquido na venda, qual retorno composto anualizado obtenho?". A métrica mais rigorosa da análise imobiliária.
Como funciona
- Ano 0: capital aportado (entrada + custos de aquisição), negativo.
- Anos 1 a N-1: NOI − serviço da dívida.
- Ano N: + produto líquido de venda.
Valor de saída
Apenas valorização (cap saída = 0) ou cap rate de saída: NOI ano N+1 ÷ cap saída. Convenção prudente: cap saída = cap entrada + 50bps.
Faixas típicas de TIR
- 5–10%: Core/estabilizado, baixa alavancagem.
- 10–15%: Core-plus / alavancagem moderada.
- 15–20%: Value-add.
- 20%+: Oportunístico / desenvolvimento.
Erros comuns
- Cap de saída otimista.
- Ocupação perfeita no NOI.
- CapEx não modelado.
- TIR confundida com retorno total.
- Modelo pré-impostos.
Combina com
- cap-rate, noi-calculator, mortgage-affordability-calculator, rental-yield.