Calculadora de Rentabilidade do Aluguel (Bruta + Líquida)
Rentabilidade bruta (aluguel anual ÷ preço) e rentabilidade líquida (NOI ÷ preço). Métrica padrão em buy-to-let. Sliders de vacância e % de despesas.
Net yield = Cap rate, just expressed as a percentage of price. UK/EU buy-to-let convention prefers "yield"; US commercial convention prefers "cap rate". Same math.
O que é rentabilidade do aluguel?
Rentabilidade do aluguel é a renda anual de aluguel de um imóvel de investimento, expressa como porcentagem do preço. Duas variantes:
- Bruta = aluguel anual ÷ preço × 100. O número dos anúncios.
- Líquida = NOI ÷ preço × 100. O que efetivamente entra ao ano (antes de financiamento e impostos).
A líquida é matematicamente equivalente ao cap rate.
Fórmulas
Bruta = (Aluguel mensal × 12) ÷ Preço × 100 EGI = Aluguel anual − vacância NOI = EGI − despesas operacionais Líquida = NOI ÷ Preço × 100
Benchmarks por cidade (2026 indicativos)
- Londres: bruto 3–5%, líquido 1,5–3%
- UK regional (Manchester/Birmingham): bruto 5–7%, líquido 3,5–5%
- UK budget: bruto 7–10%, líquido 5–7,5%
- Paris: bruto 3–4,5%, líquido 1,5–2,8%
- Berlim/Hamburgo/Munique: bruto 3–4,5%, líquido 1,5–3%
- Madri/Barcelona: bruto 4,5–6,5%, líquido 3–4,5%
- Lisboa/Porto: bruto 5–7%, líquido 3,5–5%
- Praga/Bratislava/Varsóvia: bruto 4,5–6,5%, líquido 3–4,5%
- EUA residencial: bruto 6–10%, líquido 4–7%
Erros comuns
- Comparar entre regimes fiscais diferentes.
- Esquecer condomínio e fundo de obras.
- Ancorar-se no bruto.
- Tratar a líquida como previsão.
Combina com
- cap-rate, noi-calculator, gross-rent-multiplier, property-irr.