Kalkulačka Cap Rate (Kapitalizačná miera)
Vypočítaj kapitalizačnú mieru pre nehnuteľnosť na prenájom. Zadaj NOI a cenu — dostaneš cap rate %. Naopak: NOI + cieľová cap rate → max. ponuka.
Kapitalizačná miera = NOI ÷ price (or value). It's a single-year, financing-free measure. Don't use it as the only yardstick for value-add deals where NOI changes year-over-year, or for development where there's no current NOI to capitalise.
Čo je cap rate?
Kapitalizačná miera = NOI ÷ cena (alebo trhová hodnota), v percentách. Odpovedá na otázku: „aký výnos bez dlhu produkuje táto nehnuteľnosť pri súčasnej prevádzke?" Štandardná porovnávacia metrika v analýze komerčných nehnuteľností.
Vzorec
Cap rate = NOI ÷ Cena Maximálna cena = NOI ÷ Cieľová cap rate
Benchmarky (orientačne, 2026)
- Multifamily A urbánny: 4,0–5,5 %
- Multifamily B suburbánny: 5,5–7,0 %
- Multifamily C / starší: 7,0–9,5 %
- Rodinný dom na prenájom: 5,0–7,5 %
- Net-lease retail: 5,5–7,5 %
- Kancelárie (po 2024): 7,5–11,0 %
- Logistika: 5,0–7,0 %
- Hotel: 7,0–10,0 %
Užitočné pri
Stabilizovaných cash-flow aktívach, porovnaní v rovnakej triede/trhu, sanity check.
Klamlivé pri
Value-add (použi stabilizovaný cap), developmente (yield-on-cost), končiacich nájmoch, podtrhových nájmoch.
Spolu s
- noi-calculator, gross-rent-multiplier, property-irr, rent-vs-buy.