Multiplikátor hrubého nájomného (GRM)
Rýchle preosievanie nehnuteľností: GRM = cena ÷ ročný hrubý nájom. Nižší GRM = lepší cash výnos. Porovnaj s lokálnym trhom.
GRM ignores operating expenses entirely. Two properties with identical GRM can have radically different cap rates if one has high property tax or HOA. Use as first-pass screen only — confirm with cap-rate before offering.
Čo je GRM?
Gross Rent Multiplier (multiplikátor hrubého nájomného) je najjednoduchšia metrika oceňovania nehnuteľností: cena ÷ ročný hrubý nájom. Nehnuteľnosť za 400 000 €, ročný nájom 26 400 € → GRM 15,15×. Nižší GRM = lepší cash výnos.
Rýchlejšia verzia cap rate. Cap rate používa NOI, GRM používa hrubý nájom. Rýchlejší ale menej presný. Užitočný na preosievanie.
Vzorec
GRM = Cena ÷ Ročný hrubý nájom Hrubý výnos = 1 ÷ GRM × 100% Maximálna cena = Nájom × Cieľová GRM
Typické rozsahy (orientačne, 2026)
- Primárne pobrežné (NY/SF/LA): 18–28×
- Primárne vnútrozemské (Chicago/DC): 14–20×
- Sekundárny metro: 10–15×
- Terciárne: 7–12×
- Vidiek: 5–10×
- Vyspelá Európa (Londýn/Paríž/Madrid): 20–35×
- Východná Európa mid-tier: 12–18×
Kedy použiť
Rýchle triedenie inzerátov, sanity check, off-market inzerát bez údajov o nákladoch.
Kedy NEpoužiť
Porovnanie nehnuteľností s veľmi odlišnými prevádzkovými nákladmi, nájomné pod trhom, komerčné/veľký multifamily.
Časté chyby
- Zámena hrubého a čistého.
- Mesačný nájom namiesto ročného.
- Nahradenie cap rate-u GRM-om v rozhodnutí.
- Medzitrhové porovnania.
Spolu s
- cap-rate, noi-calculator, rental-yield.