Kalkulačka IRR nehnuteľnosti
Vypočítaj levered IRR + cash-on-cash + equity multiple za obdobie držby. Akontácia rok 0, ročné cashflow, predaj na výstupe.
Levered IRR is very sensitive to the exit cap rate assumption. Test multiple exit caps to see the range of plausible outcomes. Pre-tax model — does not adjust for depreciation recapture or capital gains tax.
🏠 Acquisition
💳 Financing
📈 Operating + Exit assumptions
Čo je IRR nehnuteľnosti?
IRR (Internal Rate of Return / vnútorná miera návratnosti) je diskontná sadzba, ktorá nuluje NPV cashflow projektu. Pre nehnuteľnosť: „pri kapitáli, ktorý dnes investujem, ročných cashflow a čistom príjme pri predaji, aký anualizovaný zložený výnos získavam?". Najprísnejšia jednočíselná metrika analýzy nehnuteľností.
Ako model funguje
- Rok 0: investovaný kapitál (akontácia + kúpne náklady), záporný.
- Roky 1 až N-1: NOI − splátky úveru.
- Rok N: + čistý príjem z predaja.
Hodnota výstupu
Iba rast hodnoty (cap výstupu = 0), alebo výstupná cap rate: NOI rok N+1 ÷ cap výstupu. Konzervatívna konvencia: cap výstupu = cap vstupu + 50bps.
Typické rozsahy IRR
- 5–10 %: Core/stabilizované, nízka páka.
- 10–15 %: Core-plus / mierna páka.
- 15–20 %: Value-add.
- 20 %+: Oportunistické / development.
Časté úskalia
- Optimistický cap výstupu.
- Dokonalá obsadenosť v raste NOI.
- CapEx nemodelované.
- IRR zamenené s celkovým výnosom.
- Predzdaňový model.
Spolu s
- cap-rate, noi-calculator, mortgage-affordability-calculator, rental-yield.