Kalkulačka výnosu z prenájmu (hrubý + čistý)
Hrubý výnos (ročný nájom ÷ cena) a čistý výnos (NOI ÷ cena). Štandardná metrika buy-to-let. Posuvníky pre neobsadenosť a % nákladov.
Net yield = Kapitalizačná miera, just expressed as a percentage of price. UK/EU buy-to-let convention prefers "yield"; US commercial convention prefers "cap rate". Same math.
Čo je výnos z prenájmu?
Výnos z prenájmu je ročný príjem z prenájmu investičnej nehnuteľnosti vyjadrený ako percento z kúpnej ceny. Dve varianty:
- Hrubý = ročný nájom ÷ cena × 100 — číslo v inzerátoch.
- Čistý = NOI ÷ cena × 100 — čo skutočne ročne padne do vrecka (pred financovaním a daňou).
Čistý výnos je matematicky cap rate, len iný spôsob zápisu.
Vzorce
Hrubý = (Mesačný nájom × 12) ÷ Cena × 100 EGI = Ročný nájom − neobsadenosť NOI = EGI − prevádzkové náklady Čistý = NOI ÷ Cena × 100
Mestské benchmarky (2026 orientačne)
- UK Londýn: hrubý 3–5%, čistý 1,5–3%
- UK regionálne (Manchester/Birmingham): hrubý 5–7%, čistý 3,5–5%
- UK budget: hrubý 7–10%, čistý 5–7,5%
- Paríž: hrubý 3–4,5%, čistý 1,5–2,8%
- Berlín/Hamburg/Mníchov: hrubý 3–4,5%, čistý 1,5–3%
- Madrid/Barcelona: hrubý 4,5–6,5%, čistý 3–4,5%
- Lisabon/Porto: hrubý 5–7%, čistý 3,5–5%
- Praha/Bratislava/Varšava: hrubý 4,5–6,5%, čistý 3–4,5%
- USA rezidenčné: hrubý 6–10%, čistý 4–7%
Časté chyby
- Porovnávanie medzi rôznymi daňovými režimami.
- Zabudnúť na fond opráv a domovú správu.
- Ukotviť sa na hrubom.
- Brať čistý ako predpoveď.
Spolu s
- cap-rate, noi-calculator, gross-rent-multiplier, property-irr.