Brüt Kira Çarpanı (GRM)
Hızlı mülk eleme: GRM = fiyat ÷ yıllık brüt kira. Düşük GRM = daha iyi nakit getirisi. Şehrinizin pazar aralığıyla karşılaştırın.
GRM ignores operating expenses entirely. Two properties with identical GRM can have radically different cap rates if one has high property tax or HOA. Use as first-pass screen only — confirm with cap-rate before offering.
GRM nedir?
Gross Rent Multiplier (brüt kira çarpanı), en basit gayrimenkul değerleme metriği: fiyat ÷ yıllık brüt kira. 400.000 TL'ye 26.400 TL/yıl kiralanan mülk → GRM 15,15×. Düşük GRM = daha iyi nakit getirisi.
Cap rate'in hızlı versiyonu. Cap rate NOI'yi, GRM brüt kirayı kullanır. Daha hızlı ama daha az kesin. Tarama için kullanışlı.
Formül
GRM = Fiyat ÷ Yıllık Brüt Kira Brüt getiri = 1 ÷ GRM × 100% Maksimum fiyat = Kira × Hedef GRM
Tipik aralıklar (yaklaşık, 2026)
- Birincil kıyı (NY/SF/LA): 18–28×
- Birincil iç (Chicago/DC): 14–20×
- İkincil metropol: 10–15×
- Üçüncül: 7–12×
- Kırsal: 5–10×
- Olgun Avrupa (Londra/Paris/Madrid): 20–35×
- Doğu Avrupa orta seviye: 12–18×
Ne zaman kullanılır
Liste sıralaması, sağduyu kontrolü, gider açıklanmamış off-market ilanlar.
Ne zaman kullanılmaz
İşletme giderleri çok farklı mülklerin karşılaştırması, piyasanın altında kira, ticari/büyük multifamily.
Sık yapılan hatalar
- Brüt-net karıştırması.
- Aylık yerine yıllık kira kullanmamak.
- Kararda cap rate yerine GRM koymak.
- Pazarlar arası karşılaştırma.
Eşleşir
- cap-rate, noi-calculator, rental-yield.