Yıl 0: yatırılan öz sermaye (peşinat + alım masrafları), negatif. Yıl 1 ile N-1: NOI − borç servisi. Yıl N: + satıştan net kazanç.

cap-rate , noi-calculator , mortgage-affordability-calculator , rental-yield .

Mülk IRR Hesaplayıcı

Elde tutma süresince kaldıraçlı IRR + cash-on-cash + equity multiple hesapla. Yıl 0 peşinat, yıllık nakit akışları, çıkışta satış.

Levered IRR is very sensitive to the exit cap rate assumption. Test multiple exit caps to see the range of plausible outcomes. Pre-tax model — does not adjust for depreciation recapture or capital gains tax.

🏠 Acquisition

Satın alma fiyatı

Alım masrafları (% of price)

Peşinat (%)

Para birimi simgesi

💳 Financing

Kredi faizi (% yıllık)

Amortisman süresi (yıl)

Faiz-only? (years)

📈 Operating + Exit assumptions

Yıl-1 NOI (annual)

NOI büyümesi (% / yıl)

Mülk değer artışı (% / yıl)

Elde tutma süresi (yıl)

Çıkış cap rate (%) — sadece değer artışı için 0 bırak

Satım masrafları (% of exit price)

Sonuç

Mülk IRR nedir?

IRR (Internal Rate of Return / iç verim oranı), proje nakit akışlarının NPV'sini sıfırlayan iskonto oranıdır. Gayrimenkulde: "bugün koyduğum öz sermaye, her yıl aldığım nakit akışı ve sattığım zamanki net kazançla, yıllık bileşik olarak hangi getiri sağlıyorum?". Gayrimenkul analizinin en titiz tek metriği.

Nasıl çalışır

Yıl 0: yatırılan öz sermaye (peşinat + alım masrafları), negatif.
Yıl 1 ile N-1: NOI − borç servisi.
Yıl N: + satıştan net kazanç.

Çıkış değeri

Sadece değer artışı (çıkış cap = 0) veya çıkış cap rate: NOI yıl N+1 ÷ çıkış cap. Tedbirli konvansiyon: çıkış cap = giriş cap + 50bps.

Tipik IRR aralıkları

%5–10: Core/stabil, düşük kaldıraç.
%10–15: Core-plus / orta kaldıraç.
%15–20: Value-add.
%20+: Oportünistik / geliştirme.

Sık yapılan hatalar

İyimser çıkış cap.
NOI'de mükemmel doluluk varsayımı.
CapEx modellenmemiş.
IRR'yi toplam getiri ile karıştırmak.
Vergi öncesi model.

Eşleşir

cap-rate, noi-calculator, mortgage-affordability-calculator, rental-yield.