Máy tính Cap Rate (Tỷ lệ Vốn hóa)
Tính cap rate cho BĐS cho thuê. Nhập NOI và giá — nhận cap rate %. Ngược lại: NOI + cap rate mục tiêu → giá chào tối đa.
Cap rate = NOI ÷ price (or value). It's a single-year, financing-free measure. Don't use it as the only yardstick for value-add deals where NOI changes year-over-year, or for development where there's no current NOI to capitalise.
Cap rate là gì?
Tỷ lệ vốn hóa = NOI ÷ giá (hoặc giá trị thị trường), tính bằng phần trăm. Trả lời "tài sản này tạo ra lợi suất không có đòn bẩy bao nhiêu ở vận hành hiện tại?". Là thước đo so sánh tiêu chuẩn trong phân tích BĐS thương mại.
Công thức
Cap rate = NOI ÷ Giá Giá tối đa = NOI ÷ Cap rate mục tiêu
Benchmark (tham khảo, 2026)
- Multifamily A trung tâm đô thị: 4,0–5,5%
- Multifamily B vùng ven: 5,5–7,0%
- Multifamily C / cũ: 7,0–9,5%
- Nhà riêng cho thuê: 5,0–7,5%
- Bán lẻ net-lease: 5,5–7,5%
- Văn phòng (sau 2024): 7,5–11,0%
- Logistic: 5,0–7,0%
- Khách sạn: 7,0–10,0%
Hữu ích khi
Tài sản đã ổn định dòng tiền, so sánh trong cùng lớp/thị trường, kiểm tra hợp lý.
Gây hiểu lầm khi
Value-add (dùng cap đã ổn định), phát triển (yield-on-cost), hợp đồng sắp hết hạn, giá thuê dưới thị trường.
Đi cùng
- noi-calculator, gross-rent-multiplier, property-irr, rent-vs-buy.