Hệ số Tiền thuê Gộp (GRM)
Sàng lọc nhanh BĐS với GRM = giá ÷ tiền thuê gộp hằng năm. GRM thấp hơn = lợi suất tiền mặt tốt hơn. So sánh với mức thị trường.
GRM ignores operating expenses entirely. Two properties with identical GRM can have radically different cap rates if one has high property tax or HOA. Use as first-pass screen only — confirm with cap-rate before offering.
GRM là gì?
Gross Rent Multiplier (hệ số tiền thuê gộp) là chỉ số định giá BĐS đơn giản nhất: giá ÷ tiền thuê gộp hằng năm. BĐS 400 triệu cho thuê 26,4 triệu/năm → GRM 15,15×. GRM thấp = lợi suất tiền mặt tốt hơn.
Phiên bản nhanh của cap rate. Cap rate dùng NOI, GRM dùng tiền thuê gộp. Nhanh hơn nhưng kém chính xác. Hữu ích cho sàng lọc.
Công thức
GRM = Giá ÷ Tiền thuê gộp hằng năm Lợi suất gộp = 1 ÷ GRM × 100% Giá tối đa = Tiền thuê × GRM mục tiêu
Phạm vi tiêu biểu (tham khảo, 2026)
- Sơ cấp ven biển (NY/SF/LA): 18–28×
- Sơ cấp nội địa (Chicago/DC): 14–20×
- Trung cấp metro: 10–15×
- Trung cấp / vừa: 7–12×
- Nông thôn: 5–10×
- Châu Âu trưởng thành (London/Paris/Madrid): 20–35×
- Đông Âu mid-tier: 12–18×
Khi dùng
Sắp xếp nhanh danh sách, kiểm tra hợp lý, off-market không có dữ liệu chi phí.
Khi KHÔNG dùng
So sánh BĐS có chi phí vận hành rất khác, tiền thuê dưới thị trường, thương mại/multifamily lớn.
Sai lầm thường gặp
- Nhầm gộp và ròng.
- Dùng tiền thuê tháng thay vì năm.
- Thay cap rate bằng GRM trong quyết định.
- So sánh giữa các thị trường.
Đi cùng
- cap-rate, noi-calculator, rental-yield.