Máy tính NOI (Thu nhập Hoạt động Ròng)
Tính NOI cho bất động sản cho thuê. Tiền thuê gộp, tỷ lệ trống %, chi phí vận hành. NOI, thu nhập gộp hiệu quả, tỷ lệ chi phí.
NOI excludes mortgage payments, depreciation, and capital expenditures (CapEx) — it measures pure operating performance, not the investor's cash flow after financing. Treat opex inputs as annual amounts.
Chi phí vận hành (annual)
NOI là gì?
Net Operating Income (Thu nhập Hoạt động Ròng) là lợi nhuận tiền mặt hằng năm của BĐS cho thuê từ hoạt động vận hành, trước trả nợ, thuế thu nhập, khấu hao và chi phí vốn (CapEx).
Công thức
NOI = (Tiền thuê gộp + thu nhập khác − trống & nợ xấu) − chi phí vận hành
Bao gồm và không bao gồm
Bao gồm: thuế nhà đất, bảo hiểm tòa nhà, bảo trì thường xuyên, quản lý (kể cả khi tự quản, hãy ghi nhận 8–10% của EGI), tiện ích do chủ trả, phí chung cư, dự phòng.
Không bao gồm: khoản trả nợ vay, khấu hao thuế, thuế TNCN, CapEx (mái, điều hòa trung tâm), chi phí mua.
Sai lầm thường gặp
- Không ghi nhận chi phí quản lý khi tự quản → NOI bị thổi phồng.
- Trộn CapEx vào opex.
- Tính khoản trả nợ là chi phí vận hành.
- Không có dự phòng.
- Dùng tiền thuê hiện tại thấp hơn thị trường thay vì giá thị trường.
Đi cùng
- cap-rate, rental-yield, mortgage-affordability-calculator.