Năm 0: vốn bỏ ra (đặt cọc + chi phí mua), âm. Năm 1 đến N-1: NOI − trả nợ. Năm N: + tiền thuần bán.

cap-rate , noi-calculator , mortgage-affordability-calculator , rental-yield .

Máy tính IRR BĐS

Tính IRR có đòn bẩy + cash-on-cash + equity multiple trong thời gian nắm giữ. Đặt cọc năm 0, dòng tiền hằng năm, bán ra khi thoát.

Levered IRR is very sensitive to the exit cap rate assumption. Test multiple exit caps to see the range of plausible outcomes. Pre-tax model — does not adjust for depreciation recapture or capital gains tax.

🏠 Acquisition

Giá mua

Chi phí mua (% of price)

Tiền đặt cọc (%)

Ký hiệu tiền tệ

💳 Financing

Lãi suất vay (% APR)

Thời gian khấu hao (năm)

Lãi-only? (years)

📈 Operating + Exit assumptions

Năm-1 NOI (annual)

Tăng trưởng NOI (% / năm)

Tăng giá BĐS (% / năm)

Thời gian nắm giữ (năm)

Cap rate thoát (%) — để 0 chỉ dùng tăng giá

Chi phí bán (% of exit price)

Kết quả

IRR BĐS là gì?

IRR (Internal Rate of Return, tỷ suất hoàn vốn nội bộ) là tỷ lệ chiết khấu khiến NPV của dòng tiền dự án bằng 0. Với BĐS: "với vốn tôi bỏ ra hôm nay, dòng tiền hằng năm tôi nhận, và tiền thuần khi bán, tôi đang đạt lợi suất gộp hằng năm bao nhiêu?". Chỉ số đơn nghiêm ngặt nhất trong phân tích BĐS.

Cách hoạt động

Năm 0: vốn bỏ ra (đặt cọc + chi phí mua), âm.
Năm 1 đến N-1: NOI − trả nợ.
Năm N: + tiền thuần bán.

Giá trị thoát

Chỉ tăng giá (cap thoát = 0) hoặc cap rate thoát: NOI năm N+1 ÷ cap thoát. Quy ước thận trọng: cap thoát = cap vào + 50bps.

Khoảng IRR tiêu biểu

5–10%: Core/ổn định, đòn bẩy thấp.
10–15%: Core-plus / đòn bẩy vừa.
15–20%: Value-add.
20%+: Cơ hội / phát triển.

Sai lầm thường gặp

Cap thoát quá lạc quan.
Giả định lấp đầy hoàn hảo trong tăng trưởng NOI.
Không mô hình hóa CapEx.
Nhầm IRR với tổng lợi nhuận.
Mô hình trước thuế.

Đi cùng

cap-rate, noi-calculator, mortgage-affordability-calculator, rental-yield.